Sostituzione mutuo
Esistono tre diverse possibilità di modificare mutui già accesi, ciascuna con vantaggi e svantaggi che saranno analizzati da questa guida online.
Rinegoziazione mutuo
Come prima ipotesi si può valutare la rinegoziazione del mutuo concordando con la propria banca il miglioramento di alcune condizioni contrattuali. A questo fine si posssono modificare i tassi di interesse (spread) o modificare la durata del credito per ridurre la rata, ed in alcuni casi anche modificare il tipo di tasso.
I vantaggi di questa scelta sono evidenti:
- non è necessario estinguere il vecchio mutuo e accenderne uno nuovo, evitando di dover pagare ulteriori spese
- non è necessario pagare spese per la rinegoziazione (comma 450 dell’art. 2 finanziaria 2008): è possibile “pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.”
- non è necessario stipulare un nuovo contratto che richieda l’intervento di un notaio e relativa parcella
- non vengono meno i benefici fiscali precedenti
La rinegoziazione del mutuo risulta dunque una scelta semplice e conveniente, ma sarà discrezione della banca accordare le condizioni migliorative.
Occorre sottolineare come la rinegoziazione prevede esclusivamente l’aggiornamento dei parametri del mutuo in essere, cosa ben diversa dalla sostituzione mutuo.
Surrogazione mutuo
In base alla recente legge 40/2007 emessa con lo scopo di liberalizzare il mercato dei mutui e fornire condizioni migliorative e abbassamenti dei tassi per i consumatori, è oggi possibile surrogare ovvero portare il mutuo da una banca all’altra.
La surrogazione è in pratica il trasferimento del mutuo originario ad un nuovo mutuante che fornisce condizioni migliorative, siano esse relative ai tassi e/o alla durata. Occorre sottolineare due aspetti importanti:
- viene anche trasferita l’ipoteca sull’immobile alla nuova banca
- la richiesta di finanziamento andrà esclusivamente a coprire il mutuo residuo, infatti il nuovo mutuante andrà ad estinguere il debito, quindi non si potranno chiedere finanziamenti extra per i quali è necessario sostituire il mutuo
Anche con la surroga restano validi i vantaggi della rinegoziazione, e non è necessario cancellare l’ipoteca essendoci esclusivamente un subentro.
Sostituzione mutuo
La sostituzione mutuo comporta l’accensione di un nuovo mutuo (comunque non superiore al 60% di quello originale), e viene normalmente effettuato per integrare quello precedente con importi maggiori.
In questo caso però bisogna chiudere il contratto precedente, estinguere l’ipoteca e redigere un nuovo contratto con le relative spese notarili,
Con la sostituzione mutuo occorre tenere d’occhio le eventuali nuove spese e verificare che i nuovi tassi, fissi o variabili, non comportino condizioni eccessivamente peggiorative.
A tutela dei consumatori esistono strumenti con cui è possibile simulare le spese e le rate dei mutui online.
